“天津首轮土拍，啥也不是印证了那句成语——啥也不是天津土拍！”

4月25日下午，啥也不是天津2022年首轮土拍结束后，天津土拍资深天津自媒体“昉谈”用一句谐谑的啥也不是标题和内容来总结这场土拍。

“啥也不是天津土拍”哪是成语嘛。

背景新闻是啥也不是：（天津）30宗，停牌15宗，天津土拍流拍9宗，啥也不是竞得6宗，天津土拍底价成交5宗。啥也不是

同日，天津土拍杭州土拍60宗地，啥也不是仅1宗流拍，天津土拍23宗触及中止价，啥也不是总成交826.76亿元。

天津成交额是43.476亿，仅是杭州成交额的5.25%。

从30到6

不论如何，6块43亿的结果并不是“啥也不是”。关键是从30到6的变化。

3月25日的晚间，天津土地利用事务中心发布2022年度天津首批集中供地挂牌公告，本批次共挂牌商住地块30宗，拟出让土地面积约合205.1万㎡，规划总体量约336.3万㎡，挂牌起始总价约269亿元。本轮地块挂牌截止日期（成交日期）均为4月25日。

30块这是数字并不少，重庆是13，南京、福州都是20。

但土拍前三天的4月22日下午，天津市规划和自然资源局发布公告称，2022年第一批集中供地国有建设用地使用权公开挂牌出让公告现部分地块因故停牌，停牌地块结合疫情防控等有关要求，后续另行安排出让，特此公告。因此，结合此次停牌15宗地块后，现计划剩余（15宗）出让地块，共计挂牌总价约113亿，共计宗地面积约114万㎡。

从30到15，正式竞拍地块数量直接减半。业内人士分析，这说明此前15块招商没有招到，所以临时停牌。

但4月25日，最终住宅用地仅成交5宗，合计成交土地面积约48万㎡，规划建筑面积约71万㎡，成交总价约43.476亿元，并含1宗商服用地；其中9宗流拍，15宗停牌。

为何还有9块流拍呢？

据业内分析，理论上这9块地是开发商有意向去摘牌，但是未交保证金，最终可能因为资金以及各种原因没有交纳保证金，导致流拍。

因为保证金交付后不能取消，大概率是9块地开发商有意向但最后一刻放弃了。

结果导致，天津2022年首次土地流拍率达到60%。假设以30块来计算，流拍率达到80%。

在这应该在土拍流拍史上可占一席之地。天津之前，是福州33%流拍率，南京30%流拍率。

金茂拿地

天津成交的6块地里，有一块还是出现了激烈的争夺，是在滨海的大港区域。4家房企竞争到15%溢价上限，最后摇号是天津本地的一家景明房地产拿到，据说也是国企背景。

此外，央企金茂出手拿地了！它拿了东丽区津滨大道南侧地块。这个片区是打造金茂智慧科学城，是一个整体的大城规划理念，所以增兴窑片区的地块，大体理论上都将会是金茂的，特别是昨天成交的这块带商业体量的。

一块西青南站的地是杉杉商业集团打造的奥莱，昨天拿地，今天就出了规划。

其他，武清体育城的是武清当地城投，西青侯台地块是天津城投，北辰的是盛耀，据悉也是北辰土地整理关联的一家企业。

其实，这次土拍天津招商部门不乏诚意。

比如，他们拿出了河西体北与河北35中两宗市中心较好的地块。据天津业内了解，不乏一些国企和央企对于这些地块的挂牌做了评估和预算，但最终结合区域市场的去化速度，以及周边竞品的销量，几经测算，投拓部门的人士表示，“算的过来账，但是营销感觉不一定跑的起来量。”

萎靡的需求，跑不动的市场

近些年天津市场几经波动，多有低迷时刻，但整体成交量还算平稳，每年1000-1200万平米的新房市场去化量。但在去年下半年全国性房企暴雷的阴影之下，整体市场也从9月开始陷入了困局，房企的销售端感受到了莫须有的压力。

据某指数研究院发布的报告，截止到3月天津市场存量面积2067万平米，由于疫情影响，预计去化周期27个月。

一位业内跟乐居新媒体吐槽，“现有的库存都消化不动，集团也不会给钱再拿地”，据了解，这是天津开发商的普遍现状。

天津楼市当下购房需求严重不足。

过去依赖于京冀辽晋鲁豫等区域落户人口的购买力，如今因为疫情原因很多客户很难进来，而且天津近期在清理外省公职人员空落户口的情况，导致购买力下滑。其次就是新房交付的问题，譬如暴雷的企业蓝光津南、西青项目，红星生态城项目一度出现停工，人们对于市场的新房风险徘徊不定。

天津还有一个问题是不允许降价促销。

去年10月正荣在西青市场拉开的大幅度降价促销，导致市场客诉以及恶性竞争频现，11月天津住建委召开开发商内部会议，表明市场可以促销，可以优惠，但是幅度不能低于15%，否则无法网签。因此开年后，天津市场大部分楼盘价格有优惠，但是整体没有大跳水的情况。

不降价确实是能保障前期购房者的权益，但不降价就无法激活市场需求，市场跑不动。

等待天津楼市新政

4月21日，财联社也报道《天津市房协召集多家房企开会 研究加快房地产开发项目销售津十条政策》，在天津房协公众号上也看到了相关信息的报道，其中内容表示“修改后将对外公布”，引发市场再一次的期待预期。当然，当日该微信内容已被删除。

其实，此前一直备受关注的传闻天津房地产市场政策“津十条”，从3月沸沸扬扬的传闻，而在3月16日，天津市住房和城乡建设委员会官方发布的《市住房城乡建设委持续推动住房保障体系建设 支持居民改善住房需求》一文中可以看出：天津还将不断完善政策体系，满足群众合理住房需求。一是统筹考虑各区产业发展、人口导入、功能布局等因素，分区施策更好满足群众合理购房需求，促进职住平衡、服务协同发展、支持人才安居。二是针对多子女家庭、就近养老、优化住房结构等合理住房需要，综合采取优化购房手续办理等措施，支持居民改善住房条件、提高居住品质，促进房地产业良性循环和健康发展。

但天津的政策迟迟未推出。

4月26日（今日），土拍第二天，天津发布公积金新政。“本市缴存职工申请个人住房公积金贷款购房家庭首套住房的，贷款最高限额80万元。”，此前天津公积金额度是夫妻双方最高80万，个人最高60万。也就是从个人公积金贷款额上限提高了20万。

“这并不是天津新政，至少不是全部。市场希望能有更多的利于房地产的政策出来。”资深业内告诉乐居新媒体。

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