房地产信托节前成立规模大增，传统业务转型怎么做？

发布时间：2025-07-06 00:18:17 来源：方领矩步网 作者：探索

国际金融报

5月5日，房地记者从用益金融信托研究院处获悉，产信上周（4月25日至5月1日）集合信托成立市场持续回暖，托节统业成立规模大幅增加；另一方面，前成受“五一”小长假及调休等季节性因素影响，立规发行规模也出现较大幅度回落。增传

可以看到，房地上周房地产和工商企业投向的产信产品成立规模增长显著。此外，托节统业从节前市场表现来看，前成基础产业类信托产品在非标产品中的立规规模占比约为四成左右。

那么，增传以地产信托和基础产业信托为例，房地业内人士如何看待未来信托公司在传统业务方面的产信转型？

节前成立规模增加

相关数据显示，上周共有388款集合信托产品成立，托节统业环比增加10.54%；成立规模为154.68亿元，环比增加35.68%。

从投向上看，上周房地产和工商企业投向的产品成立规模增长显著。具体来看，金融类信托的成立规模为63.92亿元，环比减少4.04%；房地产类信托的成立规模为18.79亿元，环比增加124.85%；基础产业类信托的成立规模为40.24亿元，环比增加26.53%；工商企业类信托的成立规模为6.75亿元，环比减少5.93%。

2022年度内，截至2022年5月1日，集合信托市场累计成立集合产品8682款，累计成立规模3378.25亿元。

用益信托研究员喻智告诉记者，从数据上可以看出，在“五一’小长假到来之前，集合信托成立市场迎来相对较为火爆的行情，产品有一波集中成立的趋势。

另一方面，记者注意到，上周共有26家信托公司发行集合信托产品124款，环比减少49.59%；发行规模为108.84亿元，环比减少52.58%。

对此，喻智表示，因“五一”小长假及调休等季节性因素影响，上周集合信托产品投放出现较为明显的下行，预期在节后集合信托发行市场将逐步回暖。

政信产品表现突出

据统计，上周非标信托产品成立规模大幅增加，共有180款非标产品成立，环比增加16.13%；成立规模为106.27亿元，环比增加101.42%。

用益金融信托研究院指出，上周是小长假前的最后一周，集合信托市场迎来一波高潮，非标信托产品仍是节前冲刺的的主力产品，其中基础产业类信托产品表现突出，规模占比近四成。

收益率方面，上周非标类集合信托产品的平均预期年化收益率出现下滑，为6.97%，环比减少0.10个百分点；集合产品周平均期限为1.69年，环比减少0.12年。

标品信托方面，记者注意到，上周的成立数量继续增加，成立规模有所下滑。具体来看，上周共有208款标品信托产品成立，环比增加6.12%；成立规模为48.41亿元，环比减少20.95%。

“受长假因素的影响，上周标品信托产品的成立情况继续上行，成立数量增加，但成立规模有所下滑，可能是因为资金募集波动性大以及信息披露不足的缘故。”喻智分析称。

从产品类型来看，固收类产品的数量占比下降。据统计，上周标品业务中固收类产品成立173款，环比增加2.99%；权益类产品成立25款，环比增加38.89%；混合类产品成立10款，与前面一周持平。

从投资策略来看，固收策略产品数量占比下降，股票策略产品数量占比增加。据统计，固收策略产品成立数量为126款，环比减少4.58%；组合基金策略产品成立数量为34款，环比增加6.25%；股票策略产品成立数量为15款，环比增加36.36%。

传统业务如何转型

传统业务方面，以房地产信托为例，有信托行业观察人士告诉记者，可以预见的是，未来在相关业务的开展过程中，信托公司对交易对手的选择会更加审慎，信托资金支持项目的选择也将更为苛刻。此外，信托公司对运营流程的把控也必将更加精细化。

一位北方地区信托公司从业人士告诉记者，一般来说，从信托公司原有的房地产信托操作模式来看，相对较为简单，即在房企提出融资需求后，信托公司会要求房企提供抵押物，通常是一块地或在建工程等，在办理完相关抵押手续后，房企会收到放款。

“在一定程度上，需要尽早意识到原有模式的不可持续性，并进行以真正主动管理为核心的房地产信托新业务模式的探索和实践。”该人士进一步指出，具体来看，包括对项目公司和现金流的把控等方面。

对于整个现金流管控来说，“驻场管理”则是关键所在。具有房地产开发流程管控经验的驻场人员会对照项目开发进度表，严格把控项目公司将信托资金分批分阶段支付出去的每一个关键节点，以确保每一笔信托资金都能变成相对应的实物资产。

近日，中诚信国际副总裁王钧表示，未来地方政府平台企业在推进基础设施建设、促进区域经济发展方面的属性和作用依然会保留甚至会强化，但在业务模式、投融资方式和业务类型上需进行转变和调整。

“随着转型的深入，政企之间的关系会发生调整，平台企业的非典型特征也会显现，从评级角度要更加注重分析地方政府对平台企业的支持意愿和力度的变化以及平台企业在城投属性、业务稳定、市场化业务风险敞口和债务风险化解等方面的差异体现，以发展的角度动态地评价平台转型风险。”王钧进一步指出。

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