从金科服务到华润万象生活 物业并购进入低估值常态

发布时间：2025-07-06 00:19:12 来源：方领矩步网 作者：休闲

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观点网 距离博裕宣布全面要约收购仅过去一天，从金物管行业另一笔大型收并购交易便随之浮出水面。科服

9月28日晚间，到万象物业公告宣布，华润拟以总代价10.37亿元收购浙江祥生物业服务有限公司（下称浙江祥生物业）100%股权，生活后者透过10间附属公司拥有共计95间分公司。并购代价分两部分，进入包括2.07亿元拟转移债务，低估以及8.3亿元股权对价。值常

浙江祥生物业主要在国内从事基础物业管理服务、从金业主增值服务、科服非业主增值服务及车位销售代理服务业务。到万象物业规模层面，华润目标公司在浙江、生活安徽及江苏等多个地区分别拥有在管面积2350万平方米，并购合约面积1480万平方米，以及在途面积110万平方米。

据观点新媒体查询，2021年祥生控股旗下祥生活服务递交的招股书显示，截至去年5月底，在管项目135个，涉及总建面2125万平方米，其中浙江地区占比逾半。

由此大致可得知，如今祥生控股出售予华润万象生活的资产包，包含了旗下绝大部分物管业务。

对于祥生活服务而言，这样的结局或许在决定暂缓上市时便注定，名义上强调寻求更好时机，背后大股东传递来的寒气却早已入骨。

去年11月22日，祥生活服务在港交所披露聆讯后资料集，而此前一周祥生控股遭遇股价暴跌，单日最高跌幅达53.91%。

至12月13日，祥生活服务递交的资料集处于失效状态，公司对外解释，管理层决策暂缓发行流程，并自主选择发行窗口。今年1月，祥生控股出现美元优先票据未偿还。

祥生控股半年报显示，截至今年6月底，公司累计未偿还于1月、3月及6月到期优先票据本金2.19亿美元，及利息2250万美元。因此，该公司总计人民币68.62亿元的优先票据与计息银行及其他借款已违约或交叉违约，且须按要求支付。

同时，期末该公司借款总额约290.09亿元，较去年底减少15.6%；从债务结构观察，未来一年内该公司到期债务将接近162亿元，相较之下现金及现金结余（含受限资金）仅50.67亿元。

在短期流动性面临极大考验的情况下，祥生控股1-7月曾先后出售过浙江向日葵健康产业等多家公司股权，涉及总代价约15.28亿元。

最终，祥生活服务也不可避免被摆上了货架，在它之前，包括花样年、禹洲、明宇、中梁、阳光城、富力等房企旗下物管业务都曾被出售。

接盘浙江祥生物业的华润万象生活，在交易谈判中占据有利地位并转化为优势：以目标公司2021年经营产生的税后溢利1.05亿元，以及代价10.37亿元计，该笔收购给出的PE大约9.88倍。

这亦是华润万象生活加大收并购力度的缩影之一，年内该公司已累计收购禹洲物业、中南服务、九洲物业及浙江祥生物业共计4家物管公司，总计投入约达46亿元。

估值角度观察，华润万象生活在收并购中所给予的PE呈现梯状下降走势，从年初逾21倍到如今不足10倍，定价愈发理性。

横向对比，今年2月服务收购中梁物业，敲定的PE大约也在30倍左右。

在8月底华润万象生活召开的业绩会上，总裁喻霖康就曾表示，过去半年多以来物管企业估值发生了很大改变，很多公司出现了一些并购机会。但他随即表示，估值只是一个方面，公司还要综合考评其他因素，希望标的公司经营稳健、财务规范，重点要匹配战略发展方向。

该公司在最新公告中，也肯定了收购的裨益：“收购事项将增加本集团在浙江、安徽等地区的管理浓度，提高市场影响力，扩大服务范围，提升区域协同价值。”

“管理浓度”今年以来在、华润万象生活等物管公司战略阐述中频繁出现，通过进一步提高浓度，以提高服务效率成为它们的集中诉求。

比如，华润万象生活“十四五”期间的规划是进入第一梯队，预判未来头部企业将达到10亿平方米体量；而今年上半年在手合约面积3.23亿平方米，在管面积2.45亿平方米，与头部企业尚存在较大差距。为此，该公司提出的发展路径包括拓展规模、提升效率、增加创新收入及会员经营等。

物管出现低估值并非个案，实际上，过去一年以来这几乎已成为行业的共性问题。

观点新媒体统计的50家港股物管公司（不含业绩亏损的、及第一服务），目前平均PE（TTM）约在9.93倍左右，较它们上市首日收盘价计平均PE（TTM）约33.3倍出现大幅下降；估值最高的是华润万象生活，凭借商管业务的发展优势，目前PE（TTM）约为28.70倍。

此前9月27日午间，金科服务公告披露，二股东博裕投资拟提出自愿性有条件全面现金要约，以收购3.97亿股股份，最高代价47.63亿港元。要约价每股12港元，低于金科服务每股净资产（13.46港元），折合PE（TTM）仅约7.22倍，远不及上市首日收盘的估值（48.61倍）。

9月29日当天，万物云也正式敲钟上市，以首日收盘价每股46港元计算，其PE（TTM）亦只有25.68倍，低于发售价中位数对应估值（30.29倍），但仍仅次于华润万象生活。

上述定价行为被外界解读为“理性的估值”使然，潜台词即过往行业受到资本过度追捧——前两年企业上市大多强调规模成长性，以及社区增值服务的想象空间。

当热潮退散，企业之间比拼资金实力、发展质量，或许才将是新常态。

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